Definizioni

Fabbricato

Fabbricato è l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente al fabbricato.

La norma (comma 741) aggiunge una precisazione “con attribuzione di rendita catastale”. Quindi il fabbricato deve essere dotato di rendita e la norma precisa che l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza, intesa esclusivamente ai fini urbanistici, sono parte integrante del fabbricato, purché accatastate unitariamente: solo l'accatastamento fa confluire il valore dell'area nella rendita catastale.

Area di pertinenza

La nuova disposizione (c.741) stabilisce, diversamente dal precedente regime impositivo dell’IMU, che si considera “parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente…”

Sono cambiate quindi le regole per le aree edificabili che sono al servizio di un fabbricato: cambia il riferimento alla nozione di pertinenza e a partire dal 1° gennaio 2020 il concetto di pertinenza ai fini IMU deve essere considerato esclusivamente come pertinenza ai fini urbanistici. Non si fa più riferimento alla nozione civilistica di pertinenza di cui agli artt. 817 e seguenti del codice civile.

La parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza del fabbricato ai fini IMU solo nel caso in cui la stessa risulti accatastata unitariamente al fabbricato, anche mediante “graffatura” e il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza. Per escludere l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali è ora necessario che la particella catastale del terreno coincida con quella del fabbricato.

Se le cosiddette aree pertinenziali non sono accorpate catastalmente al fabbricato, sono soggette al pagamento dell'imposta: l’area continua a considerarsi edificabile e pertanto l’IMU andrà pagata sul valore dell’area stessa applicando l’aliquota prevista per le aree fabbricabili.

Si tratta, ad esempio, della cubatura residua risultante dopo l'edificazione di un fabbricato, vale a dire quella che ancora può comunque essere sfruttata, gravante sulla stessa particella del fabbricato.

E’ pertinenza ai fini urbanistici se preordinata ad una effettiva esigenza dell’edificio, priva di autonomo valore di mercato e funzionalmente e oggettivamente destinata al servizio dell’edificio: l'accatastamento dell'area insieme al fabbricato dimostra la volontà del proprietario di creare anche formalmente un vincolo di asservimento dell'area al fabbricato.

Terreno Agricolo

Per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato. Sono quindi soggetti ad imposta tutti i terreni iscritti in catasto indipendentemente dall’uso (terreni coltivati, non coltivati, non edificabili in genere). I terreni incolti sono espressamente citati ed equiparati ai terreni agricoli (comma 746)

Area fabbricabile

Per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale o attuativo adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento degli animali.

Data di aggiornamento: 14.05.2020